Nuevo índice de precios de alquiler: ¿Cómo te afecta el límite? Guía práctica
¿A quién AFECTA directamente el límite de contención de rentas?
El índice de precios de alquiler estatal afecta básicamente a:
- Grandes Tenedores, los cuales son aquellos que:
- En Cataluña tienen 5 viviendas residenciales o más en el conjunto de los 140 municipios
- O quienes, sin cumplir con las características anterior, sea titular de más de 10 viviendas urbanas de uso residencial en el conjunto del estado español. O una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.
- En caso de poseer un edificio con múltiples viviendas, este conjunto podría ser considerado como una única vivienda.
- Todos aquellos pisos que no han sido arrendados durante los últimos 5 años, a la aplicación de la contención el 16 de Marzo de 2024.
Este límite tiene un período de vigencia de 3 años, hoy por hoy.
¿A quien NO AFECTA este límite de precios de alquiler de vivienda habitual?
El nuevo índice de precios de alquiler estatal no afecta por el momento a:
. Aquellas viviendas que no se encuentren dentro de un área tensa.
. No es de aplicación a los contratos de renta antigua de la LAU del 64.
Por tanto, ¿el nuevo sistema de índices estatal quién debe aplicarlo?
Tan sólo deben utilizarlo para calcular la renta:
– Los Grandes Tenedores.
– Los propietarios de viviendas pequeños o grandes tenedores que pongan por primera vez en 5 AÑOS (a contabilizar desde su vigencia del 16 marzo de 2024) una vivienda en el mercado de alquiler de vivienda habitual.
¿Qué ocurre con los pisos que tienen el contrato en vigor desde antes de la nueva aplicación?
Si tu piso ya estaba alquilado antes de la implementación del nuevo límite y el contrato sigue vigente, el precio se mantiene igual. Puedes continuar con las respectivas prórrogas año tras año o mediante tácita reconducción, actualizando el IPC correspondiente si el contrato incluye dicha cláusula.
En caso de celebrar un nuevo contrato a partir del 16 de marzo de 2024, y si el inmueble ha estado alquilado durante los últimos 5 años, el precio estipulado en el nuevo contrato será el mismo que se estableció en el último contrato vigente, con la actualización correspondiente del IPC desde la fecha de dicho contrato anterior (con un límite máximo de 5 años). Es importante destacar que el IPC nunca será retroactivo.
En este caso, se excluyen aquellas viviendas que han estado sujetas a un régimen de protección oficial; esta renta no se tendría en cuenta y se regiría por la normativa de vivienda que se introduce en el mercado de alquiler por primera vez.
¿Cuáles son los 140 municipios que afecta a esta contención de rentas en Cataluña?
Listado de los 140 municipios en la web de gencat (PDF). Los 140 municipios que entran dentro de la zona tensa son: Abrera, Alella, Amposta, Arenys de Mar, Arenys de Munt, Argentona, Badalona, Badia del Vallès, Balaguer, Banyoles, Barberà del Vallès, Barcelona, Berga, la Bisbal d’Empordà, Blanes, Cabrera de Mar, Cabrils, Caldes de Montbui, Caldes d’Estrac, Calella, Calldetenes, Cambrils, Canet de Mar, la Canonja, Canovelles, Cardedeu, Castellar del Vallès, Castellbisbal, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cervell, Cervera, Corbera de Llobregat, Cornellà de Llobregat, Cubelles, Esparreguera, Esplugues de Llobregat, Falset, Figueres, les Franqueses del Vallès, la Garriga, Gavà, Girona, Granollers, Guissona, l’Hospitalet de Llobregat, Igualada, la Llagosta, Lleida, Llinars del Vallès, Lloret de Mar, Malgrat de Mar, Manlleu, Manresa, el Masnou, Matadepera, Mataró, Molins de Rei, Mollerussa, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Montgat, Montmeló, Montornès del Vallès, Móra la Nova, Olesa de Montserrat, Olot, Palafolls, Palafrugell, Palamós, Palau-solità i Plegamans, El Papiol, Parets del Vallès, Pineda de Mar, Polinyà, Porqueres, el Prat de Llobregat, Premià de Dalt, Premià de Mar, Puigcerdà, Reus, Ripoll, Ripollet, la Roca del Vallès, Roquetes, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de Llavaneres, Sant Boi de Llobregat, Sant Celoni, Sant Climent de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Esteve Sesrovires, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Fost de Campsentelles, Sant Fruitós de Bages, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Pol de Mar, Sant Quirze del Vallès, Sant Sadurní d’Anoia, Sant Vicenç de Montalt, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Cervelló, Santa Coloma de Farners, Santa Coloma de Gramenet, Santa Margarida de Montbui, Santa Perpètua de Mogoda, Santa Susanna, Sarrià de Ter, la Seu d’Urgell, Sitges, Solsona, Sort, Tarragona, Tàrrega, Teià, Terrassa, Tiana, Tona, Torelló, Torredembarra, Torrelles de Llobregat, Tortosa, Tremp, Vallirana, Valls, el Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova del Camí, Vilanova i la Geltrú, Vilassar de Dalt, Vilassar de Mar.
¿Cómo funciona el Índice Estatal?
La consulta del nuevo índice de precios de alquiler estatal se realiza a través de la web https://serpavi.mivau.gob.es/. A diferencia de los índices de Cataluña, este nuevo índice toma como referencia la superficie construida que se muestra en el Catastro. En el caso del índice de Cataluña, se basaba en la superficie útil que aparecía en la Cédula de Habitabilidad.
Una vez completados todos los datos solicitados en el formulario, obtendrás como resultado un margen inferior y un margen superior que servirán como referencia para la negociación.
En el caso de las propiedades verticales, es necesario introducir manualmente la superficie de la vivienda objeto de arrendamiento, teniendo en cuenta la superficie construida y no la útil.
No me da ningún resultado el índice de referencia. ¿Por qué me pasa?
Es posible que el índice estatal no arroje ningún resultado en diferentes casos, los cuales son:
- Las obras nuevas de menos de 5 años (hecho que está por determinar)
- Todas aquellas viviendas que al consultar el índice, no aparezca ningún índice.
- Por ahora, el Índice Estatal no da ningún resultado en viviendas de menos de 30 m2 ni en los superiores de 150 m2. Ni en las viviendas construidas en los últimos 5 años.
- Tampoco proporciona un índice en el caso de que no haya una muestra suficiente de viviendas para poder calcular el índice. En esta situación, se requiere un mínimo de 20 alquileres del último año dentro del distrito censal para poder generar los precios de referencia. Esta aplicación, desarrollada por el Ministerio de “Vivienda Urbana”, opera de esta manera, utilizando los datos recopilados en el año 2022 para establecer los precios de referencia.
Es importante recordar que esta nueva aplicación está diseñada específicamente para viviendas habituales. No se aplica a propiedades de uso distinto al residencial, como locales comerciales o viviendas destinadas al alquiler temporal o turístico.
¿Qué ocurre si no me da ningún índice como resultado?
En caso de que no ofrezca ningún resultado, el precio será negociable libremente entre las partes.
EJEMPLOS prácticos de cuando aplicar la nueva limitación de precios:
¿Cómo me afecta el límite? Veamos algunos casos prácticos:
Caso 1: Vivienda en zona NO TENSA
Las Viviendas que no se encuentren dentro de las zonas Tenses, se podrán alquilar como hasta ahora. Con el precio de libre pacto.
Caso 2: Vivienda en zona TENSA y NO Gran Teneder CON contrato vigente últimos 5 años
Los nuevos contratos a partir del 16 de marzo de 2024 no pueden exceder la última renta del contrato de vivienda habitual vigente en los últimos 5 años, más la actualización anual de la renta del contrato anterior, si este incluía la cláusula de actualización de la renta.
Se deben agregar los gastos en caso de que estuvieran reflejados en el contrato anterior. Existe la posibilidad de interpretar que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) pueda aplicarse aunque no esté especificado en el contrato anterior vigente, ya que podría no considerarse como un gasto como tal.
Caso 3: Vivienda en zona TENSA y NO Gran Tenedor SIN contrato vigente últimos 5 años
Los nuevos contratos a partir del 16 de marzo de 2024 deben establecer una renta pactada que esté dentro del rango mínimo y máximo del índice estatal, sin exceder en ningún caso el límite máximo establecido.
Caso 4: Vivienda en zona TENSA y Gran Tenedor
Los nuevos contratos a partir del 16 de marzo de 2024 no pueden superar el precio más bajo de los dos valores contrastados: el último contrato de alquiler vigente en los últimos 5 años y el índice estatal.
Entonces, en Cataluña, ¿qué índice debemos incluir ahora en el contrato?
En el contrato de arrendamiento de una vivienda en Cataluña, sigue siendo obligatorio incluir los datos del índice de referencia de la Vivienda de Cataluña a nivel informativo, y en caso de que la vivienda que se alquila esté sujeta al índice estatal, también se debe incluir en el contrato.
CURIOSIDADES del índice de precios de alquiler
¿Cómo se han escogido estas poblaciones?
La ley fija dos posibles requisitos. Lo primero es que la carga media del coste del alquiler o de la hipoteca en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
El otro es que el precio de alquiler o compra de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración, como área de mercado de vivienda tensionada, un porcentaje de crecimiento acumulado de al menos tres puntos porcentuales por encima del crecimiento acumulado del IPC.
Nuevas bonificaciones fiscales:
En zona declarada tensa:
- En caso de que el nuevo contrato de arrendamiento reduzca el alquiler en más del 5% respecto al último contrato más la cláusula de actualización, se aplicará una reducción del 90% del rendimiento neto positivo. Esto no distingue entre si la persona física es un gran tenedor o un pequeño tenedor.
- En el caso de que la vivienda sea objeto de un primer arrendamiento en una zona tensa y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años de edad, o cuando el arrendatario sea una administración pública o una entidad sin ánimo de lucro, con ciertas condiciones, se aplicará una reducción del 70% del rendimiento neto positivo.
Para los demás contratos de alquiler, ya sea en una zona declarada como tensa que no cumpla los parámetros anteriores, o en una zona no tensa, la reducción del rendimiento neto para personas físicas será del:
- 60% si la vivienda ha sido objeto de una rehabilitación en los dos años anteriores a la celebración del contrato de arrendamiento.
- 50% en todos los demás casos.
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